Am 13. September 2026 finden die Kommunalwahlen statt. Ich kandidiere für die SPD im Wahlbereich II (Stadtmitte-Süd/Osternburg) auf dem Listenplatz 7 für den Rat der Stadt Oldenburg. Mit dieser kleinen Serie möchte ich auf einige der kommunalpolitischen Themen eingehen, die mir besonders am Herzen liegen. Im ersten Teil der Serie widme ich mich einem der drängendsten Themen, das viele Oldenburger bewegt: dem angespannten Wohnungsmarkt, dem Mangel an Wohnraum und den steigenden Mieten.
Wenn Attraktivität zum Problem wird
Oldenburg ist eine attraktive Stadt. Zahlreiche mittelständische und große Unternehmen, Hochschulen und Forschungseinrichtungen sowie Behörden und Dienstleister locken als Arbeitgeber viele Menschen nach Oldenburg. Und jedes Jahr kommen tausende junge Menschen aus dem Umland und ganz Deutschland zum Studium nach Oldenburg. Für die Stadt ist dies gut, denn sie erfreut sich steigender Einwohnerzahlen und wachsenden Steuereinnahmen. Doch diese Attraktivität hat auch ihren Preis. Und den zahlen in Oldenburg viele Mieterinnen und Mieter, die stetig steigende Mieten zahlen müssen.
Die Probleme des Wohnungsmarkts
Hohe Mieten
Das größte Problem ist der Anstieg der Mieten. Laut Mietspiegel lag die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete für Oldenburg bei 8,57 Euro pro Quadratmeter (kalt) am 1. Januar 2025 gegenüber 7,87 Euro am 1. Januar 2023. Das entspricht einem Anstieg von 8,9 Prozent in nur zwei Jahren. Insbesondere in Innenstadtnähe liegen die Bestandsmieten meist deutlich im zweistelligen Bereich – für Angebotsmieten gilt das sogar nahezu stadtweit. Dabei liegen die Mietpreise in Oldenburg klar über dem Bundesschnitt.
Mangel an Wohnraum
Eng mit den steigenden Mieten hängt der Mangel an Wohnraum zusammen. So gab es im Jahr 2022 in Oldenburg weniger als 2.900 freie Wohnungen, was einer Leerstandsquote von rund drei Prozent entsprach. In Deutschland insgesamt waren es damals 4,5 Prozent. Dies zeigt, dass es in Oldenburg vergleichsweise wenig freien Wohnraum gibt, was es Menschen erschwert, in unserer Stadt eine Wohnung zu finden. Insbesondere günstige Wohnungen für Familien sind Mangelware, die Zustände teils haarsträubend. Ähnlich sieht es beim Angebot für Studierende aus. Im Jahr 2025 kostete ein WG-Zimmer in Oldenburg laut einer Studie durchschnittlich 425 Euro pro Monat (warm); in Niedersachsen waren nur Lüneburg und Hannover noch teurer.
Ärgerliche Leerstände
Gerade weil Oldenburg unterdurchschnittlich viele Wohnungsleerstände aufweist, sind manche der vorhandenen Leerstände umso ärgerlicher. Dies gilt ganz besonders für das seit Jahren leerstehende – und inzwischen verfallende – Hermann-Ehlers-Haus, das einer britischen Immobilienfirma gehört. Diese hat offenbar kein Interesse an einer baldigen Nutzung und scheint auch kaum noch auf Bitten der Stadt oder Anfragen von Medien zu reagieren. Auch in der Innenstadt und besonders in der Fußgängerzone gibt es zahlreiche Leerstände, während manch andere Wohnungsprojekte offenbar nie fertig werden und seit Jahren unvollendet dastehen. Wie bereits beschrieben ist es zwar wichtig, dass stets ein kleiner Teil der Wohnungen leer steht, um Zu- und Umzüge zu ermöglichen. Doch zu diesem „gewollten Leerstand“ zählen weder eklatante Fälle wie das Hermann-Ehlers-Haus noch Bauruinen wie am Prinzessinweg.
Lösungen für mehr Wohnraum
Wie alle Märkte funktioniert auch der Wohnungsmarkt über Angebot und Nachfrage. Und in Oldenburg ist in den vergangenen Jahren die Nachfrage nach Wohnraum deutlich stärker gestiegen als das Angebot. Oldenburg leidet also unter Wachstumsschmerzen. Die Folge sind die stetig steigenden Mieten und Immobilienpreise. Theoretisch gibt es zwei Möglichkeiten, um den Preisanstieg umzukehren: eine sinkende Nachfrage oder ein wachsendes Angebot. Nun kann allerdings niemand ein Interesse daran haben, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Oldenburg schrumpft, denn das würde bedeuten, dass weniger Menschen in unsere Stadt ziehen möchten, was wiederum für eine sinkende Attraktivität spräche. Vielmehr müssen wir das Angebot an kostengünstigem Wohnraum deutlich erhöhen. Die SPD Oldenburg hat in der vergangenen Ratsperiode bereits einige sinnvolle Maßnahmen auf den Weg gebracht. In den kommenden Jahren müssen wir darauf aufbauen. Die wichtigsten Vorhaben möchte ich im Folgenden skizzieren.
Städtische Wohnungsbaugesellschaft
Der ehemalige Münchner Oberbürgermeister und Bundesbauminister Hans-Jochen Vogel (1926-2020) hat im Jahr 2019 ein sehr spannendes Buch dazu geschrieben, wie wir in Deutschland wieder mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen können. Darin widmet er sich, vor allem auf den Seiten 51 bis 62, auch der Frage, was die Gemeinden dafür tun können. Einen wesentlichen Pfeiler sieht Vogel darin, städtische Wohnungsbaugesellschaften einzurichten, die idealerweise auf städtischem Grund, Wohnungen bauen und vermieten.
Genau das hat die Oldenburger SPD vor einiger Zeit im Rat auf den Weg gebracht: Der Haushalt für 2026 enthält fünf Millionen Euro für die Gründung und ein erstes Modellprojekt einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft, die zunächst auf dem Fliegerhorst günstige Wohnungen bauen wird. Von diesen Wohnungen sollen insbesondere Familien, Auszubildende, Studierende und Menschen mit kleinen und durchschnittlichen Einkommen profitieren.
Zwar gibt es in Oldenburg seit vielen Jahren bereits die GSG, die ebenfalls günstigen, sozial durchmischten Wohnraum schafft. Allerdings hält die Stadt Oldenburg nur 34,5 Prozent der Anteile an der GSG. Die übrigen zwei Drittel der Anteile halten der Landkreis Oldenburg, die Deutsche Rentenversicherung und zwei Banken. Eine rein städtische Wohnungsbaugesellschaft gibt der Stadt mehr Handlungsspielraum und die alleinige Kontrolle über Bauvorhaben und Miethöhe. Zudem ist der Bedarf an Wohnraum derart groß, dass Oldenburg locker zwei (teil-)kommunale Wohnungsbaugesellschaften verträgt. Daher sollen die beiden Gesellschaften auch eng und gut zusammenarbeiten.
Sozialquoten
Für städtische Flächen, die an einen Wohnungsbauinvestor verkauft werden, gilt aktuell laut Richtlinie eine Sozialquote von 50 Prozent; für private Flächen, bei denen neues Baurecht entsteht, gilt eine Quote von 30 Prozent. Das bedeutet, dass 50 beziehungsweise 30 Prozent der Wohnungen zu günstigen Mieten an Personen mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden müssen. Dass es derzeit bei manchen Projekten Abweichungen von diesen Quoten gibt, ist ein Ärgernis. In Zukunft muss die Stadt diese Quoten verlässlicher durchsetzen. Zudem gilt die Belegungsbindung nur für 20 Jahre, danach können private Investoren die Wohnungen auch anderweitig und zu deutlich höheren Preisen vermieten. Auch hier könnte die städtische Wohnungsbaugesellschaft eine Rolle spielen, indem sie vergünstigten Wohnraum unbefristet anbietet.
Zudem wollen wir als SPD städtische Grundstücke künftig vermehrt per Erbbaurecht vergeben. Anstatt eine Fläche dauerhaft zu verkaufen, bleibt die Stadt dabei Eigentümerin und kann so langfristig Einfluss auf die Mietpreisentwicklung nehmen.
Leerstände für Wohnraum nutzen
In der Innenstadt steigt die Leerstandsquote langsam an, insbesondere weil der Trend zum Onlinehandel es schwer für neue Geschäfte macht, sich dort anzusiedeln. Wohnraum hingegen ist gerade in der Stadtmitte knapp, und mit Programmen wie dem zur städtischen Wohnbauförderung kann die Stadt Eigentümern helfen, früher anderweitig genutzte Flächen in Wohnraum umzuwandeln – unter der Bedingung, dass die Mieten vergleichsweise günstig sind (standardmäßig maximal 6,40 Euro Kaltmiete je Quadratmeter). Solche Förderungen sollten wir ausbauen und konsequent darauf hinwirken, dass möglichst viele Leerstände in der Innenstadt zu Wohnraum werden.
Für besonders eklatante Fälle von Leerständen wie dem bereits erwähnen Hermann-Ehlers-Haus in Bloherfelde brauchen wir zudem eine sogenannte Zweckentfremdungssatzung. Das Land Niedersachsen ermöglicht es der Stadt, eine solche Satzung zu erlassen. Damit kann die Stadt bestimmen, dass Wohnraum maximal sechs Monate ununterbrochen leer stehen oder zu mehr als 50 Prozent der Wohnfläche für gewerbliche Zwecke verwendet werden darf. Sie könnte auf Basis einer solchen Satzung auch anordnen, Wohnraum wieder als solchen zu nutzen. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder. Damit könnten wir den Druck insbesondere auf solche Investoren erhöhen, die Wohnungen leer stehen lassen, weil sie sich Spekulationsgewinne erhoffen.
Nachverdichtung, Bauturbo, Housing First
Ein weiterer Weg, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, sind Nachverdichtungen und Aufstockungen. Indem man bestehende Gebäude aufstockt, kann man relativ kostengünstig und schnell neue Wohnungen entstehen lassen, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln. Dies gilt zum Beispiel für Flachdächer etwa über Supermärkten.
Der „Bauturbo“, den der Bund 2025 beschlossen hat und den Oldenburg seit Kurzem anwendet, erleichtert solche Projekte, aber auch den Neubau von Wohnungen allgemein. So kann der Rat beschließen, dass man in bestimmten Fällen auf eine Änderung des Bebauungsplans verzichtet, wodurch sich viel Zeit sparen lässt. Davon sollten wir künftig wo immer sinnvoll Gebrauch machen, um schnell neuen Wohnraum zu schaffen.
Zu guter Letzt müssen wir dazu beitragen, dass möglichst viele der mindestens 600 Obdachlosen in unserer Stadt wieder eine feste Bleibe finden. Das Konzept des „Housing First“, wonach Obdachlose zuerst eine eigene Wohnung und danach weitere Unterstützung erhalten, hat sich in anderen Städten bewährt und wird auch in Oldenburg langsam Realität. Die ersten Wohneinheiten entstehen gerade an der Ofener Straße und damit nicht in einem benachteiligten Viertel, sondern mitten in der Stadt, was ich sehr schön finde.
Die soziale Frage unserer Zeit
Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit. Gelingt es uns, in Oldenburg in den nächsten Jahren genug neuen Wohnraum entstehen zu lassen, dürfte sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt deutlich entspannen. Davon profitieren nicht nur Menschen, die in den neu entstehenden Wohnungen leben werden, sondern auch die anderen Mieterinnen und Mieter, da ein wachsendes Wohnungsangebot dazu führt, dass Mieten langsamer steigen. Insbesondere Familien, Auszubildende, Studierende und Menschen mit Durchschnittseinkommen müssen in Oldenburg wieder ausreichend Platz zum Wohnen und Leben finden. Ich bin überzeugt, dass eine sozialdemokratische Wohnungsbaupolitik in den nächsten Jahren viel bewirken kann, um dieses Ziel zu erreichen.
Die weiteren Teile der Serie:
2. Teil: Für das neue Stadion
3. Teil: Für eine lebenswerte Innenstadt (folgt)
4. Teil: Für einen soliden und solidarischen Haushalt (folgt)
5. Teil: Für Klimaschutz und Klimaanpassung (folgt)